算作房企投资重镇拳交 xxx，上海第六批次伙同土拍热度有所“降温”：推出的四宗地块虽无一流拍，但举座溢价率仅为0.5%，刷新2023年以来月度溢价率新低。
房企参拍和顺也有所下落，民企再次“隐身”，央国企为投资主力的姿首尚未改变。
这次上海土拍“降温”背后有几个病笃的关注点：
最初，本年以来上海供地节律偏缓，推敲用地供地贪图完成率只好22%，反应在新址市集，意味着严控增量。
第二，地皮质地依然晋升房企参拍积极性的要津，六批次四宗地块仅一宗位于中环内。
第三，新址市集去化趋缓，进一步影响往日去化预期，房企竞拍较为严慎。
值得详确的是，在上海六批次土拍收尾后，七批次迎来“增量上新”，且供地质地和供应限制均创本年度新高，瞻望优质地块竞争还将加重。
01 地市热度将至“谷底”，房企参拍和顺有所下落
在10月25日收尾的第六批次伙同土拍中，挂牌的4宗地均见效出让，1宗低溢价、3宗底价成交，举座溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。
从区位上来看，除杨浦东定海地块处于中环内，其余步块均位于中环大略外郊环的非热门板块，地皮质地不足上批次。
不外，优质地块依然比较“抢手”。位于中环内杨浦定海地块是这次惟一溢价成交地块，眩惑了保利置业及中海两家房企竞拍，竞拍轮数也达到了19轮。但溢价率并不高，只好2.32%，原因在于地块邻近在售状貌扎堆，竞品较多，去化预期受到一定的影响，因此房企竞拍较为严慎。
与前两批次土拍比较，房企参拍和顺赫然下落。本轮挂牌地皮起拍价大齐逾越30亿元，金额较大，在资金相对焦躁的情况下，在上海拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性相对较低。
02 前三季度上海供地节律偏缓，地皮供应端“严控增量”
本色上，“减量提质”是上海2024年伙同土拍的要津词。比如第六批次仅供应四宗地，而五批次也仅有两宗地，再往前看四批次也只好五宗地，供应数目大幅减少。
CRIC数据线路，上海前9月成交的推敲性用地成交面积只好188公顷，较客岁同时减少了1/4，占2024年上海全年推敲性用地供地贪图的比重仅有20%；成交金额仅为客岁同时的68%，成交均价也有小幅下滑。
即使加上10月刚刚成交的商办和六批次伙同土拍成交的四宗涉宅地，上海举座供地贪图完成率也只好22%。
对比寰球重心城市，典型城市2024年举座供应贪图“缩水”，即便如斯，收尾9月30日，29个重心城市推敲性用地贪图（住宅和生意）平均完成率仅为32%。
严控增量已成为寰球城市的主旋律，这在一线城市更为赫然。
2024年四大一线城市供地贪图股东舒缓，上海和广州供地贪图完成率为20%，北京只好17%，而深圳供地贪图完成率最低，只好7%。
按照现行的供地节律，反应在来岁的新址市集，便是严控增量。
03 战术恶果角落递减，9月新址成交限制将至5月水平
本年以来，上海楼市战术端调养世俗，举座以宽松为主。
上海，是四大一线城市中率先响应并落实央行5月17日信贷战术的城市，在5月27日推出“沪九条”大幅减轻限购，外地户口购房社保年限“5变3”、光棍也能买外环内二手房等，到了9月29日，上海再次率先分区优化限购战术，提振市集信心。
不外，再行房成交情况来看，战术效应出现角落递减的情况。
“沪九条”发布之后，6月份上海新址成交限制止跌回调，但跟着时辰地推移，新政效应递减，7、8、9三月商品住宅成交限制缓缓减少，9月全月仅有47万简单米，与5月水平基本合手平。
过问10月，上海前20日日均新址成交面积较9月日均下落14%，后续成交热度还将合手续一段时辰，新址成交限制能否合手续放量还有待进一步不雅察。
本色上，9月新址供应“量升质跌”，这也进一步导致新址去化出现两级分化表象。
具体来看，市区供应8盘占比为28%，平均开盘去化率只好49%，市区两个顶级盘新寰宇翠湖寰宇宇宙庭和中海领邸均完毕“日光”，但部分心情由于区位、品性、竞争分流等身分平均去化仅3成。
市郊区及区域里面两级分化显耀，局部热门板块状貌去化有所下滑，仅轮廓修养全优的楼盘去化能达到7成及以上，外环线区部分心情由于区域竞争加重，开阔承压。
新址市集进展，地市热度下滑很猛进度上与新址去化趋缓关系。
结语
举座来看，上海六批次土拍“遇冷”跟地块质地、新址去化以及房企资金压力齐有一定的关系，不外从地块无一流拍也不错看出面前央国企和城投仍在重仓上海。
在一系列战术作用下，市集迎来了一些积极更正，然则利好更多地伙同在市区，中心城区优质状貌更是出现“日光”，而郊区状貌去化舒缓，部分心情开盘去化率致使在个位数。面前绝打开阔房企的投资策略已从上行周期的“积极膨大”向“以销定投”更正，新址市集去化和地块质地依然影响房企投资的要津，正如六批次伙同供地，关于非热门区域地块房企竞拍积极性赫然下落，底价成交依然主旋律。
跟着房地产市集告别增量期间，在房企资金压力尚未扭转的情况下，无论是拿田主力的央国企和城投，如故民企，投资齐将“优中选优”。
作家：剪辑部、CRIC盘问拳交 xxx，36氪经授权发布。